配资平台和配资炒股配资北京市政府就将这片区域列为重点危旧改造项目

中海发展北京新城公司设计总监王璞

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中海大吉巷证明，以文化为魂、空间为骨、技术为翼、协同为脉，老城既能留住根脉，更能拥抱未来。

中房报记者李叶丨北京报道

城市更新，不是推倒重来的革命，而是一场让过去与未来共生、让民生与文明共荣的温柔进化。

7月19日，以“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办。中海发展北京新城公司设计总监王璞在会上发表了主题为“城市更新的北京实践——中海大吉巷”的演讲。本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。

在北京二环核心区，一处承载宣南文化深厚底蕴、历经数十年改造历程的项目，正以 “城市文化会客厅” 的姿态重新定义老城更新——这便是中海大吉巷。从 “危旧房集聚区” 到 “文保、商业、办公、生态融合的标杆”，其破局逻辑为核心区城市更新提供了可复制的经验范式。

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厚重历史与现实困境

演讲一开始，王璞就深入剖析了中海大吉巷厚重的历史。

大吉项目地处北京市西城区陶然亭街道，东至福州馆前街、南抵南横东街，西接菜市口大街，北邻骡马市大街，距天安门仅2.8公里。从宋辽时期的城郊聚落，到明清 “士商云集、会馆林立” 的文化高地，再到近代 “思想萌芽、传媒金融诞生” 的变革枢纽，解放初期的北京商业中心之一，这片土地无疑承载着北京城市从古至今文化变迁的核心脉络。

然而，正是由于其复杂的历史背景，也让该项目在改造中面临诸多现实困境。

“产权复杂、功能落后、形象老旧……”王璞坦言，改造前，该片区共有街巷胡同30条，住宅居民约9800户，居住人口约40000人，非住宅171处，大多数为上世纪初的危旧平房，破败不堪，私搭乱建严重，文物建筑年久失修。

改造并非一蹴而就。

1993年，北京市政府就将这片区域列为重点危旧改造项目。2004年中信集团以开发带危改的形式对大吉片区开发改造。直到2016年9月，中海集团与中信地产完成战略融合，剩余未腾退399户，秉承改善民生、环境改善、名城保护、文化传承的理念，继续推进项目。

技术与政策的多重约束也接踵而至。

首先就是文保区“修旧如旧”的建设限制：文保区内有康有为故居、米市胡同29号楼房和《每周评论》旧址3处文物建筑，要求原貌复原修缮，并对其周边Ⅱ类建设区严格要求风貌特征。

其次是首都核心区建设高度限制：根据核心区控规，项目要求在减量发展、高度控制老城保护、改善民生、街区更新等方面进行优化2020年4月首规委提出控制建筑高度不超过45米。

最后是绿地“集中设置”的建设限制：城市绿地按政府要求需保证1.07万平方米，位置不变，集中设施不可拆分，形状只可微调，按城市绿地标准设计（平面化，以绿化种植为主）。

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破局策略

面对种种掣肘，如何解题？王璞娓娓道来。

“项目发展过程中经过了非常多的规划的探讨。”他介绍，在政企协作、多方协同下，大吉巷项目实现了经营、技术与核心区发展目标的双赢。

具体来看，项目制定了“城市文化会客厅”的核心IP。“以服务城市为初心、以激活城市为目的，实现城市更新目标与企业规划愿景的双赢。”

“项目分为文保区、商业区、办公区和公园区四个部分。”王璞通过图片展示道，蓝色是3000平方米的文保区；黄色部分是商业区，商业区地上有1万平方米，地下有4万平方米；橘色部分是办公区的写字楼，共有7栋楼；绿色部分是公园绿地，有1.2万平方米。

针对4个板块，团队提出了4个词8个字，即“致敬、传承、引领、展望”。

致敬即致敬历史。“不只是对文物的保护，在整个项目发展过程中，我们还肩负着打造文化超级IP的职责，要将文化赋能、文化利用，让文化基因当代化，用文化吸引更多人参与其中。”

传承即传承商脉。“这个片区历史上文化方面和商业方面都非常繁荣，我们既要传承其文化脉络，也要传承商业的繁荣，用活力驱动商业复兴。”

引领即技术的引领。“该片区是商业和办公共存的区域，它们是互相滋养的。在此基础上，我们要赋能商办科技潜力，给使用者配套的服务。”

展望即生态展望、绿色展望。“拓展生态运营，让项目宜游、宜业，可持续发展。”

王璞坦言，“致敬文保、传承商脉、技术引领、生态展望”是项目的四大主题。同时，企业还以“轨道‘微中心’建设、空间立体利用、城市底盘建设”三大策略为抓手，最终中海大吉巷实现了多业态融合的风貌区城市更新。

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老胡同里“挖”出新商机

“地下的活化利用，是大吉巷项目的一大特点。” 王璞总结，我们遵循中心区的规划要求，地上尽量控制规模，我们采用了地上守形制、地下挖价值，充分利用好地下空间，这样两纵三横，形成了网状交织的商业空间。

这样的做法，也与近日发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称“意见”）中的要求不谋而合。意见明确提出，“推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。”

王璞详细解释道，我们利用多首层概念实现地下空间效率最大化、城市底盘实现地下空间商业流线闭环。“创新设计形成多首层消费场景，将首层洞口集中设置，优化地下采光和到访体验。通过空间尺度控制优化了地下通风，引入自然光，结合下沉庭院多景观布置消解地下空间闭塞感。”

同时，项目地将铁、文保、绿地与商业的有机结合。东侧下沉绿地退台设计，实现从地面向地下商业空间的垂直分层引流。通过多层级生态场景驱动商业流量转化，与地铁接驳、地下商业主街联动形成商业流线闭环。结合首规委“轨道微中心”策略，实现“地铁-商业”的无缝衔接。“出闸即商场”以地铁为引擎，导入稳定基础客流，降低获客边际成本。

6月，大吉巷正式开业，这个承载宣南文化积淀的城市更新项目，在开业第一天就吸引了20万客流，成为社交媒体上的热门打卡点。截至目前，项目接待客流超500万人次，各媒体平台争相传播，两度登上中央电视台《新闻联播》。

大吉巷的“出圈”无疑是城市更新工作迈出的又一坚实步伐。当康有为故居的砖瓦在晨光中苏醒，当《每周评论》旧址的木门再次被年轻的手轻轻推开——我们看到的不仅是一座建筑的焕新，更是一段城市记忆的鲜活重生。

“大吉巷证明，以文化为魂、空间为骨、技术为翼、协同为脉，老城既能留住根脉，更能拥抱未来。” 王璞说。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳温红妹

审读：戴士潮

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发布于：北京市

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